입력 2019.05.27 14:00 | 수정 2019.05.27 15:16
부동산 규제 여파로 부동산신탁업 자체는 얼어붙고 있지만, 사업 부문 중 하나인 '관리신탁'은 종합부동산세 회피 수단으로 각광받으면서 매달 수천억원씩 몰리고 있다.
신탁(信託)은 믿고 맡긴다는 의미로, 부동산을 신탁사에 넘기면 소유권이 이전되기 때문에 재산세나 종합부동산세 등을 신탁사가 내게 된다. 이때문에 아파트 등 부동산이 3~4개 이상인 자산가는 신탁사에 맡김으로써 종부세 부과를 피해간다는 것이 업계 관계자들의 설명이다. 관리신탁은 통상 수익형 부동산을 맡기는 경우가 많지만, 최근엔 전세를 내준 아파트 등도 포함된다는 것이 전문가들 설명이다.
업계 한 관계자는 "전세나 월세 아파트는 관리가 힘들지 않기 때문에 굳이 관리신탁을 할 필요가 없다"면서 "세금을 피하기 위한 목적으로 계약하는 것"이라고 설명했다.
신탁(信託)은 믿고 맡긴다는 의미로, 부동산을 신탁사에 넘기면 소유권이 이전되기 때문에 재산세나 종합부동산세 등을 신탁사가 내게 된다. 이때문에 아파트 등 부동산이 3~4개 이상인 자산가는 신탁사에 맡김으로써 종부세 부과를 피해간다는 것이 업계 관계자들의 설명이다. 관리신탁은 통상 수익형 부동산을 맡기는 경우가 많지만, 최근엔 전세를 내준 아파트 등도 포함된다는 것이 전문가들 설명이다.
업계 한 관계자는 "전세나 월세 아파트는 관리가 힘들지 않기 때문에 굳이 관리신탁을 할 필요가 없다"면서 "세금을 피하기 위한 목적으로 계약하는 것"이라고 설명했다.
◇종부세 안내려고 관리신탁 맡겨
27일 금융투자협회에 따르면 2017년 말만 해도 5조원대였던 관리신탁 규모는 지난 2월 7조8400억원까지 늘었다. 아직 집계가 완료되진 않았지만 3월 이후 신탁사들의 관리신탁 유치전이 거세져 현재는 8조원을 크게 웃돌고 있을 것이란 게 현장 관계자들의 설명이다.
금투협 관계자는 "관리신탁뿐 아니라 토지신탁이나 다른 신탁도 납세 주체가 신탁사로 바뀐다"면서 "세금을 피하려는 목적으로 신탁이 활용되는 것은 사실"이라고 했다.
신탁재산의 납세자가 위탁자(개인 등)에서 수탁자(신탁사)로 바뀐 것은 2014년 1월 1일 지방세법 개정 때문이다. 당시 행정안전부가 납세 주체를 바꾼 것은 체납자들 때문으로 알려졌다. 체납자들이 세금을 납부하지 않다가 "신탁에 맡겨 처분할 수도 없다"고 하는 경우가 많아 아예 납세 주체를 변경했다. 신탁사는 위탁자에게서 세금만큼의 수수료를 징수하면 된다는 것이다.
한 신탁사 관계자는 "정부가 귀찮은 일을 민간에 떠넘긴 것과 마찬가지"라며 "행자부에 제도를 다시 고쳐달라고 건의하고 있는데, '아직 제도 개편 초기이니 좀 더 지켜보자'고 회신이 왔다"고 했다. 또 다른 관계자는 "재산세는 지방세인데, 지자체의 반대 목소리가 높은 것으로 안다"면서 "조세 회피가 심해질 것으로 걱정하는 것"이라고 했다.
◇주력사업 업황 악화…울며 겨자먹기로 관리신탁 유치전
신탁사들은 관리신탁을 늘려봐야 크게 돈벌이가 되진 않는다는 입장을 밝히고 있다. 현재 관리신탁 수수료는 총액의 0.5% 정도다. 20억원 부동산이라면 수수료가 1000만원인 셈이다. 신탁사 관계자는 "부동산을 관리한다는 것이 쉽지는 않다"면서 "뭔가 불리한 이슈가 있을 때는 원소유자 또는 세입자와 연락조차 닿기 어렵다"고 토로했다.
하지만 지난해 이후 부동산신탁시장이 얼어붙으면서 일부 신탁사는 울며 겨자먹기식으로 유치전에 박차를 가하고 있다는 것이 관계자들의 설명이다. 지난해 3월 금융위는 대신부동산신탁, 신영부동산신탁, 한투부동산신탁에 신규 사업자 예비인가를 내줬는데, 9.13 대책 이후 반년만에 분위기가 완전히 급변했다.
27일 금융투자협회에 따르면 2017년 말만 해도 5조원대였던 관리신탁 규모는 지난 2월 7조8400억원까지 늘었다. 아직 집계가 완료되진 않았지만 3월 이후 신탁사들의 관리신탁 유치전이 거세져 현재는 8조원을 크게 웃돌고 있을 것이란 게 현장 관계자들의 설명이다.
금투협 관계자는 "관리신탁뿐 아니라 토지신탁이나 다른 신탁도 납세 주체가 신탁사로 바뀐다"면서 "세금을 피하려는 목적으로 신탁이 활용되는 것은 사실"이라고 했다.
신탁재산의 납세자가 위탁자(개인 등)에서 수탁자(신탁사)로 바뀐 것은 2014년 1월 1일 지방세법 개정 때문이다. 당시 행정안전부가 납세 주체를 바꾼 것은 체납자들 때문으로 알려졌다. 체납자들이 세금을 납부하지 않다가 "신탁에 맡겨 처분할 수도 없다"고 하는 경우가 많아 아예 납세 주체를 변경했다. 신탁사는 위탁자에게서 세금만큼의 수수료를 징수하면 된다는 것이다.
한 신탁사 관계자는 "정부가 귀찮은 일을 민간에 떠넘긴 것과 마찬가지"라며 "행자부에 제도를 다시 고쳐달라고 건의하고 있는데, '아직 제도 개편 초기이니 좀 더 지켜보자'고 회신이 왔다"고 했다. 또 다른 관계자는 "재산세는 지방세인데, 지자체의 반대 목소리가 높은 것으로 안다"면서 "조세 회피가 심해질 것으로 걱정하는 것"이라고 했다.
◇주력사업 업황 악화…울며 겨자먹기로 관리신탁 유치전
신탁사들은 관리신탁을 늘려봐야 크게 돈벌이가 되진 않는다는 입장을 밝히고 있다. 현재 관리신탁 수수료는 총액의 0.5% 정도다. 20억원 부동산이라면 수수료가 1000만원인 셈이다. 신탁사 관계자는 "부동산을 관리한다는 것이 쉽지는 않다"면서 "뭔가 불리한 이슈가 있을 때는 원소유자 또는 세입자와 연락조차 닿기 어렵다"고 토로했다.
하지만 지난해 이후 부동산신탁시장이 얼어붙으면서 일부 신탁사는 울며 겨자먹기식으로 유치전에 박차를 가하고 있다는 것이 관계자들의 설명이다. 지난해 3월 금융위는 대신부동산신탁, 신영부동산신탁, 한투부동산신탁에 신규 사업자 예비인가를 내줬는데, 9.13 대책 이후 반년만에 분위기가 완전히 급변했다.
부동산신탁사들의 주사업은 '차입형 토지신탁'이다. 차입형 토지신탁은 재개발이나 재건축 조합원의 부동산 소유권을 넘겨받은 뒤 조합 대신 사업비 자금을 조달해 프로젝트를 수행하는 것이다. 보수율이 매출의 3% 이상이지만 조합원 입장에서는 불투명한 조합 대신 믿고 맡길 수 있어 선호도가 적지 않다.
올해는 부동산 규제 여파로 신탁사와 계약을 체결하려는 사업장이 없어 역성장이 유력하다. 업계 1위 한국토지신탁 (2,315원▲ 10 0.43%)과 한국자산신탁은 1분기에 나란히 어닝쇼크를 기록했고, 수주잔고도 급감했다.
조윤호 DB금융투자 애널리스트는 "부동산신탁사는 업계 공통적으로 수주가 잘 안되고 있다"면서 "당분간 주가 상승의 계기(모멘텀)가 없다"고 했다. 한 신탁사 임원도 "업황도 어려운데, 관리신탁 때문에 괜히 한차례 더 얻어맞지 않을까 염려된다"고 지적했다.
올해는 부동산 규제 여파로 신탁사와 계약을 체결하려는 사업장이 없어 역성장이 유력하다. 업계 1위 한국토지신탁 (2,315원▲ 10 0.43%)과 한국자산신탁은 1분기에 나란히 어닝쇼크를 기록했고, 수주잔고도 급감했다.
조윤호 DB금융투자 애널리스트는 "부동산신탁사는 업계 공통적으로 수주가 잘 안되고 있다"면서 "당분간 주가 상승의 계기(모멘텀)가 없다"고 했다. 한 신탁사 임원도 "업황도 어려운데, 관리신탁 때문에 괜히 한차례 더 얻어맞지 않을까 염려된다"고 지적했다.