입력 : 2019.10.14 06:18
정부 규제가 강해지면서 아파트 재건축이 어려워지면서 아파트 리모델링이 주목을 받고 있다. 리모델링은 재건축에 비해 수익성이 다소 떨어질 수는 있지만, 준공 후 30년이 지나야 하는 재건축과 달리 15년만 있으면 공사할 수 있고 안전진단 통과도 쉬어 사업 추진이 수월하다는 장점이 있다.
최근 서울시 동대문구 답십리동에 있는 ‘신답극동 아파트’는 2개동(225가구) 짜리 소규모 아파트가 리모델링 시공사를 선정하며 사업이 본격화 됐다. 이 아파트는 올해 입주 32년이 됐다. 지난 달 30일 쌍용건설이 리모델링 시공사로 선정됐다. 2021년 착공해 2024년쯤(34개월 소요) 완공할 것으로 예상된다.
이 아파트는 기존 건물 옆에 새로운 건물을 지으면서 기존 건물에 이어붙여 한 건물처럼 만드는 수평 증축 리모델링 방식을 택했다. 기존 2개 동, 15층은 그대로 유지하고, 가구수는 29가구가 더 늘려 총 254가구로 탈바꿈한다. 리모델링을 하면 기존 아파트가 어떻게 달라질까? 핵심인 ‘지하 주차장’과 ‘세대 확장’을 중심으로 비교해본다.
■ 지상 건물 놔두고, 지하 3층짜리 주차장 신설
이 아파트는 기존 건물 옆에 새로운 건물을 지으면서 기존 건물에 이어붙여 한 건물처럼 만드는 수평 증축 리모델링 방식을 택했다. 기존 2개 동, 15층은 그대로 유지하고, 가구수는 29가구가 더 늘려 총 254가구로 탈바꿈한다. 리모델링을 하면 기존 아파트가 어떻게 달라질까? 핵심인 ‘지하 주차장’과 ‘세대 확장’을 중심으로 비교해본다.
■ 지상 건물 놔두고, 지하 3층짜리 주차장 신설
지하주차장은 노후 아파트에 거주하는 주민들이 리모델링을 원하는 가장 큰 이유 중 하나다. ‘자가용’이 드물었던 30여년 전에 지은 아파트는 대부분 지하 주차장이 없고, 지상 주차장도 가구 수에 부족한 경우가 많았다.
현재 신답극동 아파트에도 지하 주차장이 없다. 하지만 이번 리모델링 공사를 통해 지하 3층까지 파 내려가 지하주차장을 만들 예정이다. 기존에 있던 엘리베이터는 철거하고 지하3층부터 지상 주택까지 새 엘리베이터를 만든다. 주민들이 집에서 주차장까지 한 번에 이동할 수 있다. 주차대수는 기존 103대에서 314대로 3배 증가한다.
현재 신답극동 아파트에도 지하 주차장이 없다. 하지만 이번 리모델링 공사를 통해 지하 3층까지 파 내려가 지하주차장을 만들 예정이다. 기존에 있던 엘리베이터는 철거하고 지하3층부터 지상 주택까지 새 엘리베이터를 만든다. 주민들이 집에서 주차장까지 한 번에 이동할 수 있다. 주차대수는 기존 103대에서 314대로 3배 증가한다.
이미 15층짜리 건물이 있는 상태에서 지하 3층까지 파 내려가 지하 주차장을 만드는 것이 리모델링 공사의 핵심 중 하나다. 쌍용건설은 기존 아파트의 기본적인 기둥 외에 임시 구조물을 추가로 설치해 안전하게 지상 구조를 떠받치도록 해 놓고 주차장 신설 공사를 한다. 이 상태에서 지하를 파들어가 지하주차장 공간을 만들고 엘리베이터를 만들 공간을 별도로 확보한다. 쌍용 건설은 2006년 ‘방배동 쌍용 예가 클래식(옛 궁전아파트)’를 지을 때 지하주차장 건설 기술로 특허를 획득했다.
■ 내력벽 일부 철거·보강해 트렌드에 맞는 평면 구현
기존에는 아파트의 내력벽(하중을 담당하는 벽)을 그대로 둔채 비내력벽 부분만 철거하면서 리모델링 후 이른바 ‘못난이 평면’이 만들어 지는 경우가 많았다. 오래된 아파트의 2베이 구조가 그대로 유지되면서 위·아래로만 늘어난 모습이다.
그러나 최근에는 내력벽을 일부 철거하고 추가로 내력벽을 더 이어 붙이는 구조 보강공사를 통해 신축 아파트 못지않은 평면을 만들어 낸다. 다만, 현재 리모델링시 세대간 내력벽 철거에 대해서는 명확한 규정이 없어, 혼란이 있는 상황이다. 내력벽 일부 철거를 허용하는 방식으로 법안이 추진되다가 중단됐다. 완전 철거는 불법으로 정부가 허용 여부를 심사숙고하고 있지만 구조기술사 등의 점검 등을 거쳐 심의를 통과하면 일부 내력벽 철거는 가능하다.
예를들어 신답극동 아파트 46.53㎡은 59㎡로 면적이 약 30% 넓어진다. 기존 면적에 옆집 일부공간을 더해 구성된다. 위 그림의 기존 내력벽 일부분 5군데를 철거하고 옆집 공간에 새로운 보강골조(10군데)를 이어붙인다. 변경 전 집의 중앙에 현관이 있었는데 기존에 있던 침실 위치에 새로운 현관을 만든다. 주방 공간은 침실이 되고 기존 거실과 옆집 거실 공간이 합쳐져 기존보다 거실이 두 배 가량 넓어진다.
이광만 쌍용건설 도시정비팀 부장 “내력벽 조정 기술이 적용되더라도 아파트의 컨디션에 따라 내부 구조를 다양하게 만드는데 한계가 있지만, 기존의 내력벽을 최대한 유지하면서 최신 트렌드에 맞게 드레스룸이나 펜트리 공간 등을 구성하는 것도 가능하다”고 말했다.
■큰집을 작은 집 두 채로 줄이는 ‘세대 구분형 리모델링’
최근 아파트 리모델링 사업에서 새롭게 등장한 트렌드는 대형 아파트 세대를 잘라 ‘세대구분형’으로 나누는 방식이다. 리모델링 법이 처음 만들어 졌을 때는 대형 아파트 선호 현상이 강했다. 리모델링 관련 법도 전반적으로 집 크기를 늘리는 것을 염두에 두고 만들었다. 하지만, 1~2인 가구가 증가하면서, 작은 집 선호현상이 강해져, 리모델링 사업 현장에서도 조합원들이 “집을 너무 크니 쪼개달라”는 요구가 늘어나기 시작했다.
그래서 등장한 것이 리모델링 사업 때 큰 집을 쪼개 ‘세대구분형’으로 만들어 집 사이즈 자체를 줄이는 방식이다. 신답극동 아파트 리모델링시 가장 큰 주택형인 105.59㎡(60가구)는 면적을 늘리는 동시에 세대구분형 주택으로 변경할 수 있다. 세대 구분형 주택은 독립된 현관이 있는 독립된 주택을 2채로 구성해 일부를 따로 임대 수익을 올릴 수 있도록 했다.
일반 노후 아파트의 경우 개별적인 수리를 해 세대구분형 주택을 만들 수도 있다. 개별 아파트를 세대구분형으로 만들 때에는 시공 비용이 2000만~4000만원 수준으로 상대적으로 비용이 적게 든다. 반면, 주택 구조 변화에 한계가 있고, 화장실을 하나 더 만드는 식의 대형 공사를 현실적으로 불가능하다. 하지만 전체 리모델링을 하면 현관 위치를 변동하는 공사가 가능하다.
리모델링은 재건축과 차별화된 장점이 있어 시간이 지날수록 추진 사례가 늘것이라는 전망이 나온다. 특히 초대형 아파트 밀집 지역인 경기도 남부 지역에선 이미 용적률이 200%가 넘는 아파트 단지가 많아 재건축 수익성이 떨어지는 곳이 많다. 이런 아파트 단지에선 개별적인 세대구분 사업이나 전면적인 리모델링 외에는 노후 주택을 수선할 방법이 거의 없다. 주택건설 업계에선 50평대 이상 대형 평형이 많은 지역에서 리모델링 사업 수요가 늘 것으로 예상하고 있다.