입력 : 2019.04.28 05:00
[GO부자에게 물어봐] 재건축 아파트 어떤 기준으로 투자해야 할까
[Question]
서울 동대문시장에서 자영업을 하는 A씨(46). 현재 살고 있는 경기 양평 전원주택을 처분하고 서울에 있는 아파트를 사 볼 생각이다. 실거주 용도로 쓸 계획이긴 하지만 집값 상승에 대한 기대감도 당연히 있다. 고민 끝에 재건축을 앞둔 아파트 위주로 둘러보기로 한 A씨. 발품을 팔던 중, 재건축 아파트는 과연 어떤 기준으로 고르는 게 좋을 지 궁금해졌다.
[Answer]
투자자들은 ‘재건축 아파트는 무조건 미래가치(투자수익)가 좋을 것’이라고 착각하곤 한다. 투자 기간에 따른 기회 비용은 감안하지 않고 단순하게 판단한 결과다. 게다가 추후 내야 할 재건축부담금까지 고려하면 미래 가치는 생각보다 더 낮아질 수 있다.
먼저 우리나라에서 아파트 가치를 높이는 요소라고 여겨지는 대표적인 기준부터 짚어보자. 기본적으로 가구 수가 많은 대규모 단지여야 하며 지하철역과 가까운 이른바 ‘역세권’이어야 한다. 유치원이나 초·중·고등학교, 학원가와 가까워 교육 환경이 우수한 곳이면 금상첨화다. 백화점·대형마트·종합병원·도서관 등 생활편의 시설이나 강·공원 같은 녹지 공간을 갖춘 입지라면 더욱 좋다.
그런데 재건축 아파트에 투자할 때는 세 가지 요소를 더 고려해야 한다.
첫째, 용적률은 높을수록 좋다. 용적률이란 건물을 얼마나 많이, 또는 높게 지을 수 있느냐를 뜻한다. 즉 대지 면적에 대한 건물 연면적의 비율이 어느 정도 허용되는지를 말하는 것. 일반적으로 아파트는 제 2종(200%) 또는 제 3종(250%) 일반주거지역에 속한다. 따라서 둘 중 용적률이 더 큰 제 3종 일반주거지역에 해당하는 재건축 아파트를 선택하는 게 유리하다.
이에 더해 토지 지분도 많을수록 좋다. 재건축 아파트는 주택형이 같아도 대지권(땅) 지분은 다르게 설정된 경우가 종종 있다. 대지권은 재건축 조합원의 권리가액(자산가치)를 결정짓는 핵심 요소다. 즉 대지권 지분이 많은 주택을 고를수록 권리가액은 높아진다.
이에 더해 토지 지분도 많을수록 좋다. 재건축 아파트는 주택형이 같아도 대지권(땅) 지분은 다르게 설정된 경우가 종종 있다. 대지권은 재건축 조합원의 권리가액(자산가치)를 결정짓는 핵심 요소다. 즉 대지권 지분이 많은 주택을 고를수록 권리가액은 높아진다.
둘째, 아파트 단지 전체 대지 면적에 비해 조합원 수가 적을수록 유리하다. 그래야 일반분양 물량이 늘어나 조합원 한 명당 가져갈 수 있는 개발 이익이 많아지기 때문이다. 재건축 아파트는 투자자들이 사놓는 경우가 많다. 투자금액을 최소화하기 위해 전세 끼고 사는 투자자도 많기 때문에 기본적으로 전세 수요가 많은 아파트를 골라야 한다.
셋째, 투자 기간은 짧을수록 좋다. 투자 수익은 기간과 비례한다. 일반적으로 조합원 수가 많으면 조합원간 이해 관계를 조정하는 데 시간이 오래 걸리고, 사업 추진 속도가 느려지기 마련이다. 재건축 사업 절차 중 거의 마지막에 해당하는 ‘관리처분인가’를 거친 아파트에 투자하는 것이 좋다. 이 때 투자하면 겉보기엔 수익률이 낮아보일 수 있지만 짧은 기간 안에 수익을 극대화시킬 수 있는 전략이라는 점에서는 명백한 이득이다.