[위기의 집주인]② "전셋값 빠지는데 새집은 쌓이고"…2008년 잠실 재현 우려

[위기의 집주인]② "전셋값 빠지는데 새집은 쌓이고"…2008년 잠실 재현 우려

이진혁 기자

입력 : 2016.07.29 08:40

     

지난해만 하더라도 ‘부르는 게 값’이었던 전세금이 최근에는 일주일 사이에 수천만원씩 떨어지고 있다. 입주 물량이 쏟아지는 서울 일부 지역과 수도권 신도시, 지방에서는 전셋값이 떨어지고 세입자를 구하지 못하는 이른바 ‘역전세난’까지 일어나고 있는데, 앞으로도 대규모 입주가 잇따를 것으로 보여 전세 하락 추세가 한동안 이어질 수 있다는 분석이 나오고 있다.

전문가들은 “그동안 전셋값이 크게 오르면서 전세를 끼고 집을 산 사람이 많았는데, 역전세난이 본격화하면 기존 세입자들에게 낮아진 만큼 보증을 돌려줘야 할 집주인들이 가장 타격을 받을 것”이라며 “최악의 상황을 가정해 전세금을 돌려줄 정도의 목돈을 미리 확보하는 것이 바람직하다”고 조언했다.

▲ 올해만 1만2000가구 이상의 입주물량이 쏟아지는 경기도 하남의 미사강변신도시 전경. /김수현 기자

◆ 역전세난에도 입주물량 수천 가구 대기

부동산업계에 따르면 최근 역전세난이 일어나거나 조짐이 보이는 곳은 서울 송파구와 경기도 위례, 하남 미사강변, 대구, 경북 구미 등이다. 서울 노원구와 성동구 등에서도 연초와 비교해 전세금이 수천만원씩 떨어지는 집들이 나오고 있다. 역전세난이란 입주 물량이 쏟아지면서 전셋값이 내려가고, 집주인이 세입자를 구하기 어려운 상황을 말한다.

문제는 이 지역의 입주 물량이 향후 몇년간 꾸준히 나올 예정이라 역전세난이 심화할 가능성이 있다는 것이다. 올해 2만가구가 넘게 입주하는 경기도 하남, 위례와 인근 서울 송파구의 입주물량을 보면 2017년 1만136가구, 2018년은 1만5810가구에 이른다. 특히 송파구의 경우 2018년 예정된 입주물량만 9730가구에 달한다. 2018년 12월 예정된 가락동 ‘헬리오시티(8109가구)’ 입주 영향이다.

지방은 상황이 더 심각하다. 부동산114에 따르면 대구와 부산, 경북 구미의 2016~2018년 입주 물량은 각각 6만1108가구, 5만2727가구, 1만4963가구에 이른다. 부동산업계는 연간 1만2000~1만3000가구를 부산과 대구의 적정 주택 공급량으로 파악하고 있다. 일각에서는 이 지역의 공급량이 그동안 많지 않았기 때문에 과잉공급 수준까진 아니라고 하지만, 그렇다고 안심할 수준이 아니라는 지적도 있다.

◆ 인허가 물량 산적…2008년 잠실 사태 재현되나

인허가 물량이 계속 늘고 있다는 점도 주택시장에 악재로 작용할 수 있다. 상반기 전국 주택 인허가 실적은 35만5309가구로 지난해 상반기보다 18.4% 증가했다. 특히 그동안 공급물량이 많았던 부산과 대구는 상반기 인허가 실적이 각각 전년보다 82.5%, 63.5% 늘었다.

▲ 2008년 최악의 역전세난을 겪었던 잠실 재건축 아파트 단지 일대 전경. /고성민 기자

전문가들은 최악의 경우 2008년에 있었던 잠실 역전세난이 재현될 수 있다고 지적한다. 2008년 한 해 동안 잠실 일대에는 ‘파크리오’와 ‘엘스’, ‘리센츠’ 등 1만8000여가구가 입주했다. KB국민은행 부동산 자료를 보면 2008년 5월부터 2009년 1월 사이에 송파구 전셋값은 14.54% 떨어졌다. 1억원 하던 아파트 전세금이 8600만원이 된 셈이다.

당시 집주인과 세입자 간의 갈등도 심각했다. 집주인들이 새로운 세입자를 구하지 못해 기존 세입자에게 전세금을 주지 못하는 경우가 비일비재했고, 설령 새 세입자를 구한다 해도 전세금이 이전보다 턱없이 낮아 추가 자금을 마련하기 어려운 일이 생기기도 했다. 심지어 기존에 살던 세입자가 새 아파트의 입주 예정자라 전세금을 돌려받지 못해 건설사에 잔금 연체 이자까지 무는 경우도 나왔다.

전세금과 매매가의 차액으로 집을 산 이른바 ‘갭(gap) 투자자’들도 낭패를 볼 가능성이 크다. 전세금이 내려가면 앞으로 새로운 세입자를 구할 때 자신이 부담해야 하는 목돈 액수가 커지기 때문이다. 만약 자기 자본으로 이를 마련하지 못할 경우 대출을 받아야 하는데, 결국 대출이자까지 감당하고 나면 손해를 볼 수 있다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “서울보다는 수도권 신도시에서 공급량이 많은 상황인데, 2017년 말 예정된 재건축초과이익환수제 유예 때문에 올해와 내년 서울 재건축 단지의 이주가 대거 이뤄질 것으로 예상돼 역전세난을 크게 걱정할 필요는 없을 것 같다”면서 “하지만 지방의 경우 입주 예정 물량이 많아 우려된다”고 말했다.