설계 잘하니 1층 매출 3배 뛰고, 위층 원룸 꽉 차고

설계 잘하니 1층 매출 3배 뛰고, 위층 원룸 꽉 차고

• 이지은 기자  

입력 : 2019.08.13 06:26 | 수정 : 2019.08.13 13:06

[미리 만난 건축주대학 멘토] 정승이 유하우스 대표 “좋은 설계가 상가주택 수익률 좌우”

“똑같은 재료를 쓴 음식이라도 어떤 셰프(chef)가 요리했냐에 따라 황홀할 정도로 맛있기도, 끔찍할 정도로 맛없기도 하죠. 상가주택도 마찬가지입니다. 똑같은 자재를 써서 지어도 어떤 방식으로 설계하느냐에 따라 수익률이 극과 극으로 차이나게 됩니다.”

정승이 유하우스 건축사사무소 대표. /이지은 기자

‘상가주택 마스터’로 꼽히는 정승이 유하우스 건축사사무소 대표. 그는 30여년 건축 경력의 대부분을 상가주택 디자인에 쏟았다. 상가주택 건축 붐이 일어난 2014년 그동안 쌓은 건축 노하우를 담은 ‘스토리가 있는 상가주택’이란 책을 펴내기도 했다.

그에게 상가주택 수익률을 높여주는 신축 설계 노하우에 대해 들어봤다.

―상가주택 설계가 어렵다고 하는데.
“건축 측면에서 상가주택은 참 흥미로운 건물이다. 원래 상가는 사람이 북적북적 몰려와 매상을 올리는 것이 목표다. 반면 주택은 조용하고 편히 쉴 수 있도록 하는 것이 목표다. 두 가지 성격을 한 건물에 담아야 하니 건축가 입장에서 상가주택은 고민을 많이 해야 하는 건물일 수 밖에 없다.

상가주택은 서로 상반된 기능을 가진 상가와 주택을 하나의 건물에 넣어야 하기 때문에 건축가가 고민을 깊게 해야 한다. /유하우스 건축사사무소

두 가지 목표가 서로 충돌하지 않도록 하는 것이 설계의 역할이다. 이 원칙을 지키면서도 건물이 들어서는 대지 조건, 주변 환경, 디자인 등을 고려한 특별한 설계가 나와야 성공적인 상가주택 건축이 가능하다.”

―건축주가 설계의 중요성을 간과하는 이유는.
“좋은 설계를 바탕으로 지은 상가주택이 아직 많지 않은 탓이다. 최근 5년간 상가주택이 전국 곳곳에 우후죽순 들어서면서 포화 상태가 됐다. 대부분 네모반듯한 모양으로 디자인이 천편일률적이다. 이런 시장에서는 건축주들이 건축비를 줄이는데 혈안이 될 수밖에 없다.

온통 네모반듯하게 지은 상가주택들 가운데 약간의 설계 변화만 준다면 수익률을 높일 수 있다. /유하우스 건축사사무소

건축주는 설계비로 전체 건축비의 5% 정도를 생각한다. 평범한 상가주택 설계비와 ‘가격 키 맞추기’를 하려는 것이다. 사실 건축주가 받아보는 설계 도면은 종이 한 장에 그칠 뿐이니, 설계가 곧 무형자산이라는 말을 제대로 이해하기 어려울 수도 있다. 좋은 설계가 상가주택 경쟁력을 키우는 원동력이라는 사실을 아는 건축주라면 건축비의 10% 정도 투자할 것을 추천한다. 그래야 제대로 된 설계가 나온다.”

―성공적인 상가주택 설계 사례를 꼽는다면.

2014년 낡은 빨간 벽돌집을 허물고 새로 지은 서울 동대문구 이문동 상가주택. /유하우스 건축사사무소

“2014년 서울 동대문구 이문동에 지은 상가주택을 예로 들어보겠다. 원래 바로 옆 건물처럼 낡은 빨간 벽돌집이었다. 우선 외관을 블랙 앤 화이트 콘셉트로 모던하게 바꿨다. 그랬더니 1층에 입점했던 세븐일레븐 편의점 매출이 2.5~3배 정도 늘었다. 외관을 바꾸자, 사람들이 이 건물에 대해 가졌던 이미지도 함께 바뀌면서 ‘기꺼이 찾아오고 싶은 공간’이 된 덕분이다.

지상 2~3층에는 대학생 등을 위한 원룸 10실을 들였다. /유하우스 건축사사무소

건물 인근 경희대 재학생 반응도 뜨겁다. 대학생 수요를 겨냥해 2~3층에 지은 원룸 10실이 현재 꽉 찼다. 상가주택이 청년 마음까지도 사로잡은 것이다.

지하층은 칙칙하다는 이미지를 없애도록 널따란 마당을 만들었다. /유하우스 건축사사무소

지하 1층도 상가인데 카페가 입점해 있다. 지하라지만 지하같지 않은 공간으로 설계했다. 점포 앞에 마당을 만들었다. 볕이 잘 들어 지하 특유의 칙칙한 느낌을 없앴다. 이 마당을 카페 테라스로도 쓸 수 있어 효율적이다. ‘좋은 설계가 만든 좋은 상가주택’의 대표적인 예시라고 생각한다.”

―상가주택 설계자를 구하는 요령이 있다면.

상가주택을 지으려면 상가주택 포트폴리오를 다수 보유한 건축가를 찾아야 한다. /유하우스 건축사사무소 홈페이지

“상가주택 포트폴리오를 가급적 많이 가진 건축가를 찾아가야 한다. 설계 실력은 경험을 통해 축적하는 것이다. 무조건 유명한 건축가부터 찾고 보는 건축주가 많다. 크고 높은 건물 설계는 많이 해봤지만 상가주택 경험이 없는 건축가에게 맡기면 실패할 확률도 크다. 다만, 상가주택을 단 한 채만 지어본 건축가라도 해당 상가주택이 좋은 사례라고 판단된다면 설계를 맡겨도 된다.”

―상가주택 신축을 고민하는 건축주에게 조언한다면.
“상가주택을 짓기 전, 건물을 어떤 용도로 쓸 것인지부터 구상해야 한다. 주택에서 누구와 함께 살 것인지, 상가에는 어떤 업종을 들이고 싶은지 등을 글로 쓰다보면 가닥이 잡힌다. 그래야 공간 구획을 어떻게 할지 건축가와 협의하기도 쉽고, 나만의 상가주택 브랜딩도 수월하다. 이 때 상가라고 해서 무조건 남에게 임대를 줘야 한다는 고정 관념은 버려야 한다. 요즘 불경기여서 세입자 구하기가 어려워진만큼 상황에 따라 건축주나 가족이 직접 점포를 운영하는 방안까지도 생각해두면 추후 스트레스를 덜 수 있다.”