입력 : 2020.02.03 05:13
[땅집고 북스] 몇 층짜리 건물을 지을 수 있을까? ②건축 높이 제한 알아보기
같은 면적의 땅이라도 더 큰 건물을 지을 수 있다면 땅의 가치는 더 높아진다. 건축물 규모에 영향을 미치는 3가지 요소는 면적 제한, 높이 제한, 법정 주차대수에 의한 규모 제한 등이 있다. 이번에는 건축물의 높이를 제한하는 법적인 기준을 알아보자. 여기에는 용적률과 용도지구, 그리고 일조권 제한이 있다.
(1)용적률
같은 면적의 땅이라도 더 큰 건물을 지을 수 있다면 땅의 가치는 더 높아진다. 건축물 규모에 영향을 미치는 3가지 요소는 면적 제한, 높이 제한, 법정 주차대수에 의한 규모 제한 등이 있다. 이번에는 건축물의 높이를 제한하는 법적인 기준을 알아보자. 여기에는 용적률과 용도지구, 그리고 일조권 제한이 있다.
(1)용적률
용적률은 대지면적에 대한 연면적 비율을 말한다. 연면적은 건물 각층 바닥 면적을 더한 값인데, 위 그림에서는 1층 바닥 면적과 2층 바닥 면적의 합이 된다. 지하층의 바닥면적, 지상층의 주차용으로 쓰는 면적은 용적률 계산에서 제외한다. 개별 토지마다 허용하는 용적률 상한선을 정하고 있는데, 허용 용적률이 클수록 땅 가치도 올라간다. 허용 용적률이 크면 건물을 더 높게, 더 넓게 지을 수 있기 때문이다.
용적률은 용도 지역별로 차이가 있다. 하지만 같은 용도지역이라고 해도 지방자치단체마다 최대 허용 용적률이 다를 수 있다. 지자체별 용적률 상한은 건폐율과 마찬가지로 ‘토지이용규제정보 서비스’ 중 ‘토지이용계획확인서’에서 확인할 수 있다.
위 그림을 살펴보면 이 토지의 용도지역은 제2종일반주거지역(①)이다. 용적률·건폐율(②)을 클릭한다. ③을 보면 안양시에서는 제2종일반주거지역의 용적률 상한을 240%로 정하고 있음을 알 수 있다.
(2)용도지구 중 경관지구
용도지구 중에서도 경관지구란 도시 경관을 보호하기 위해 지정한 곳을 말한다. 높은 건물이 들어서면 조망권 등이 훼손되기 때문에 높이 제한이 엄격한 땅이기도 하다. 경관지구로 지정된 토지의 건축물 높이는 용적률 규제뿐만 아니라 경관지구의 높이제한 규정에도 적합해야 한다. 또 높이나 용적률뿐만 아니라 건폐율과 용적률, 최대너비, 색채 및 대지안의 조경까지 규제되는데 이를 시·군계획 조례에 따르도록 하고 있다.
따라서 이런 내용을 확인하고 높이 제한에 관한 내용을 알려면 지자체 도시계획조례를 확인해야 한다.
우선 자치법규정보시스템(www.elis.go.kr)에 접속해 자치법규검색(①)을 클릭한다. 다음으로 지자체(②)를 선택하고 이동하기(③) 버튼을 클릭한다. 검색란(④)에 ‘도시계획조례’를 입력하고 검색하기(⑤) 버튼을 클릭한다. 마지막으로 용도지구별 높이제한 규정을 찾아서 확인하면 된다.
(3)일조권
대부분의 부동산공인중개사무소에서는 용도 지역이나 면적만 고려해 건물 가격을 이야기하는 경향이 있다. 그래서 면적과 용적률만 보고 땅을 사는 경우가 많다. 그러나 최대한 넓은 건물을 지을 수 있는 땅을 고르려면 반드시 일조권을 따져봐야 한다. 일조권을 소홀히 했다가 자칫하면 건물의 30%가 잘려나갈 수도 있기 때문이다.
우선 일조권이란 ‘빛 받을 권리’를 보장하는 건축법상 권리다. 건축조례를 살펴보면 남쪽에 있는 건물이 북쪽 건물의 일조권을 침해하지 않도록 높이를 제한하고 있다.
일조권은 건물 높이에 따라 잘려 나가는 면적이 달라진다. 기준은 9m, 일반적으로 3층 높이다. 높이가 9m 이하라면 내 땅의 북쪽 경계선에서 1.5m를 띄우면 된다. 건물 높이가 9m를 넘으면 북쪽으로 건물 높이의 2분의 1을 비워두고 건축해야 한다. 예를 들어 4층(12m)라면 북쪽으로 6m를 비워놓고 지어야 하고, 5층은 7.5m를 비워야 한다. 이렇게 건물 이격거리를 지키다보면 기묘하게 잘려나가는 건물이 생겨나는 것이다.
마지막으로 일조권은 전용주거지역, 일반주거지역 등 주거지역에만 적용된다. 사람이 거주하는 용도로 지정된 땅이 아닌 준주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역에는 일조권이 적용되지 않는다.
※이 글은 인터넷에서 ‘풀하우스’라는 필명으로 유명한 서상하 블루인사이트 이사가 펴낸 ‘대한민국 땅 따먹기(지혜로)’의 내용을 발췌, 재구성한 것입니다.