●주택을 국공채로 바꾸는 비법

서울경제 > 증권

 

[투자의 창] 주택을 국공채로 바꾸는 비법

김경록 미래에셋은퇴연구소장

• 

주택연금은 보유주택을 담보로 매월 정해진 금액을 평생 수령할 수 있도록 하는 제도다. 70세가 된 사람이 3억원 가치의 주택을 맡기면 매월 99만원을 받을 수 있다. 60세인 사람의 경우 매월 68만원을 수령한다. 이는 주택금융공사에서 보증하며 주택가격이 변해도 월 지급금은 변하지 않는다. 일정한 현금 흐름을 유지한다는 측면에서 채권과 유사한 성격을 가진다. 결국 주택연금은 주택자산을 채권으로 바꾸는 것과 같은 효과를 낸다. 

다만 특징이 있다. 우선 주택연금은 매월 지급금을 부부 중 1명이 사망할 때까지 지급하므로 이자지급교부표의 지급기한이 사전에 정해져 있지 않고 변한다. 사망 시점에 따라 수령기간이 20년이 될 수도 있고 40년이 될 수도 있다. 

둘째, 일반적인 채권은 만기에 투자원금을 받지만 주택연금은 사망 전까지 쓴 원금에 이자를 더한 금액을 만기 시점의 주택가격과 비교해 차액을 돌려받는다. 만일 주택가격이 사용한 원리금의 합보다 많으면 차액을 상속하고 주택가격이 원리금 합보다 적다면 주택만 넘겨주면 된다. 주택가격이 폭락하더라도 만기에 돈을 더 낼 필요는 없다. 이 때문에 만기에는 돌려받는 돈이 없거나 돈을 더 받는다. 만기에 받는 돈은 수령인의 수명과 주택가격 등에 따라 좌우된다.

셋째, 매월 지급금을 주택금융공사가 보증하니 채권 중에서도 공채(公債)에 해당한다. 넷째, 일반 채권처럼 시장에서 매매되지는 않지만 발행자에게 중도상환 청구를 할 수 있다. 주택연금을 받는 중 그때까지 받은 원금과 이자금액을 상환하면 계약이 해지돼 주택을 다시 찾는 것이 가능하다. 주택가격이 매우 상승할 때 이 권리를 사용하면 이득이 된다.

마지막으로 연금 지급금 외에 암묵적인 현금을 준다. 주택연금은 담보로 맡긴 집에서 사는 개념이기 때문에 월 임차료에 해당하는 금액을 아끼는 셈이 된다. 주택연금을 통해 주택을 채권으로 바꿀 때 받는 실질적인 현금 흐름은 연금지급액에 주택 임차료까지 계산해야 한다.

주택연금은 주택을 채권으로 바꿔주는 역할을 한다. 중간에 현금 흐름이 많은 편이지만 만기로 갈수록 줄어들고 수령기간이 유동적이다. 마치 만기금액은 없고 이자만 계속 제공하는 영구채권과 같다. 구체적인 가격평가 방식은 훨씬 복잡하지만 채권이라는 본질은 변함이 없다. 현금은 없고 주택자산만 있는 경우 주택연금으로 일부를 채권 형태로 만드는 것이 현명하게 노후를 대비하는 방법이라고 본다.